BVI | Berlin | 17.05.2024 | 10:15

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Unternehmensstruktur und -bewertung

Zunächst ist auf die Bedeutung der Unternehmensstruktur und -bewertung für Immobilienverwalter hinzuweisen. Wie alle anderen Branchen stehen auch sie vor einem großen Generationenwandel und einer Nachfolgelücke, so dass für viele unzureichend vorbereitete Unternehmen eine Schließung droht, sofern kein Käufer gefunden wird. Durch die besonders hohen fachlichen Anforderungen an WEG-Verwalter ist das Käuferpotenzial nochmal geringer als in anderen Wirtschaftszweigen mit geringeren Zugangshürden.

Die Situation ist zudem von den Auswirkungen von Corona und anderen externen Einflüssen auf die Branche geprägt. Diese zeigen sich sowohl im Verhalten der Käufer, aber auch innerhalb der WEG-Verwaltungen.

Der Wandel nach Corona und Co.

Durch die Lockdowns während Corona sind die wesentlichen Veränderungen in der Arbeitsweise in der Remote-Arbeit und der Verwendung digitaler Lösungen zu sehen. Wir haben gelernt, dass Arbeitsfelder, von denen wir früher dachten, dass sie nur in persönlichem Kontakt erledigt werden können, durchaus auch von der Ferne aus effektiv zu bearbeiten sind – und das i.d.R. wesentlich effizienter.

Die Anpassungen betreffen auch die Kundenkommunikation und -betreuung. Digitale Kommunikationskanäle haben zunehmend Einzug in die WEG-Verwaltung gefunden und ermöglichen eine wesentlich effizientere Zusammenarbeit als der Postweg.

Was wir ebenfalls gelernt haben: Flexibilität und Resilienz sind Schlüsselfaktoren für den Erfolg. Der Aufbau von (kostenverursachenden) Redundanzen in Systemen und der Aufbau eines angemessenen Eigenkapitals haben wieder einen höheren Stellenwert als in den bequemen Jahren zuvor.

Professionalisierung in der WEG-Verwaltung

Für die WEG-Verwaltungen – insbesondere für diejenigen, die innerhalb der kommenden Jahre eine Nachfolge anstreben – ergibt sich damit die Notwendigkeit von klaren Unternehmensstrukturen und -prozessen.

Das umfasst zum Einen den Einsatz von modernen Technologien zur Effizienzsteigerung und Kostenoptimierung.

Zum Anderen ist jedoch auch die Bedeutung von Weiterbildung und Zertifizierungen für Mitarbeiter hervorzuheben. Aufgrund des Fachkräftemangels ist mehr denn je gutes Personal der wertvollste Faktor einer WEG-Verwaltung.

Unternehmensbewertung und Kaufpreise

Für Immobilienverwaltungsunternehmen können neben allgemein gültigen Bewertungsmethoden und -kriterien auch spezielle Verfahren angewendet werden, die sich auf branchentypische Kennzahlen stützen. Dabei sind Einflussfaktoren wie Umsatz, Kundenstamm, Anzahl WEGs und deren durchschnittliche Größe, Reputation und Technologieinfrastruktur von Bedeutung.

Für einen Verkauf spielt eine gute Unternehmensstruktur zudem eine fundamentale Rolle, da mit steigender Inhaberabhängigkeit die Chance, überhaupt zu verkaufen, zunehmend sinkt. Unternehmen mit einer zweiten Führungsebene sind meist mindestens 20 MA groß, daher werden vornehmlich Unternehmen ab dieser Größe gesucht.

Für die Bewertung im Kontext des aktuellen Marktes und zukünftiger Entwicklungen werden auch Zahlen aus dem Nachfolgemonitor und den KMU-Multiples der DUB vorgestellt, die von Holger Wassermann herausgegeben bzw. wissenschaftlich betreut werden. Die Trends der letzten Jahre geben deutliche Handlungsempfehlungen für die Verkäufer.

Erfolgsfaktoren für die Zukunft

Für die kommenden Jahre ist es wichtig, ein starkes, aber gesundes Wachstum zu erreichen, um die Unternehmensstruktur zu festigen. Größere Unternehmen können besser Skaleneffekte erzielen und diese in Form niedrigerer Preise weitergeben, um so Wettbewerbsvorteile zu erzielen. Für kleine Unternehmen ist es daher wichtig, Strategische Partnerschaften und Netzwerke zur Stärkung ihrer Position im Markt aufzubauen.

Innovatives Denken und Agilität müssen zunehmend als Treiber für Wachstum und Wettbewerbsfähigkeit verstanden werden. Da wir uns insgesamt in einer Zeit befinden, die durch die neuen Technologien von Disruptionen geprägt ist, gelten oftmals die althergebrachten Muster nicht mehr. Neue Lösungen, die gut funktionieren, können wir nicht mehr aus Altem entwickeln, sondern müssen sie durch Versuch-und-Irrtum entdecken.

Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung sind zunehmend wichtige Aspekte für Kunden und Investoren. Auf WEG-Verwaltungen sollten sie daher nicht als Pflichtübung verstehen, sondern den für sie wertschöpfenden Charakter erkennen. Diese Werte haben für Stakeholder an Relevanz gewonnen.

Ausblick

Indem die Unternehmer/innen diese Punkte berücksichtigen und sorgfältig planen, können sie sicherstellen, dass ihre Unternehmen auch nach ihrem Ausscheiden erfolgreich weitergeführt werden und die Lebenswerke fortbestehen.

Prof. Dr. Holger Wassermann ist Gründungspartner von Mittelstandsbroker, Initiator und Mitherausgeber des Nachfolgemonitors und wissenschaftlicher Koordinator der DUB-Multiples.

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Unsere Mission

Wir bei Mittelstandsbroker sind fest davon überzeugt, dass der Wohlstand und die relative soziale Ausgewogenheit in Deutschland ganz wesentlich durch unsere mittelständisch geprägte Wirtschaft entstanden ist. Mittelstand definiert sich durch die Einheit von Eigentum und Leitung, und so muss jedes mittelständische Unternehmen alle 30-40 Jahre eine/n neue/n Chef/in bekommen, wenn es weiter als Unternehmen des Mittelstands fortbestehen soll.

Durch die aktuelle Nachfolgelücke, die auf den demografischen Wandel zurückgeht, besteht für Deutschland die große Gefahr, dass hunderttausende mittelständische Unternehmen nicht fortgeführt werden und sich unsere Wirtschaftsstruktur drastisch ändern wird. Mit jedem kleinen und mittleren Unternehmen, das den Markt verlässt, wird unsere Wirtschaft eintöniger und immer mehr von großen Konzernen dominiert, die Schere zwischen arm und reich wird immer weiter auseinandergehen.

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